?

Log in

No account? Create an account
Записки жадины
Рассказ о том, как делать не надо. :)

demon_nn
Дата: 2010-04-19 18:19
Тема: Проект. часть 1 - Конфликт интересов и разрешение на строительство.
Секретно: Public
Теги: #Из города в деревню
Близится строительный сезон, а с ним и хлопоты.
За зиму мы всем семейством утрясли свои пожелания-ожидания по поводу планировки, размеров и некоторых особенностей будущего дома. И я взялся вычерчивать планы и виды своего будущего творения. Но все по порядку.

Начну из далека. Есть такое понятие, как "конфликт интересов". На рынке мы с ним сталкиваемся постоянно. Продавец стремиться продать свой товар/услугу подороже, а покупатель купить, соответственно, подешевле. Так вот, не вдаваясь в подробности и не кидаясь ссылками голословно заявлю. Рыночный механизм хорошо работает только при условии, что оба участника, и продавец и покупатель, обладают полностью всей информацией о товаре/услуге. В противном случае будет происходить обман одного другим. Мне известны случаи, ярко иллюстрирующие этот принцип. Причем как в одну, так и в другую сторону. Однако пространственные рассуждения на эту тему я оставлю за рамками данного поста отправив вас на просторы интернета.

Так вот, следствием описанного эффекта является тот факт, что мне, как будущему владельцу дома, нужно изучить в деталях всякие нюансы строительства и бумажных дел, даже если всем этим буду заниматься не я, а наемные работники. Просто для того, чтобы не прогореть слишком сильно и не переплатить слишком много.

Отсюда, кстати, выходит еще одно следствие. Если мы такие умные и все изучили, то зачем нанимать "профессионалов"? Подробнее о мотивации тут или тут. Я полностью разделяю эту точку зрения.

Теперь некоторые детали. Строить мы будем на территории населенного пункта, которая подчиняется градостроительному регламенту, который, в свою очередь, изложен в "Градостроительном кодексе Российской Федерации". Первым делом нужно получить разрешение на строительство. Для этого внимательно курим 51ую статью (я выделю жирным то, что нам особо интересно):

"Статья 51. Выдача разрешений на строительство


1. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Часть 3 статьи 51 вводится в действие с 1 января 2012 года (статья 3 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. от 27.12.2009)).

3. Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

4. Разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в части 5 настоящей статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.

5. Разрешение на строительство на земельном участке, на который не распространяется действие градостроительного регламента или для которого не устанавливается градостроительный регламент, выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.

6. Разрешение на строительство выдается уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков.

7. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г) схемы, отображающие архитектурные решения;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е) проект организации строительства объекта капитального строительства;

ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса), положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса;

(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)


5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

8. К заявлению, указанному в части 7 настоящей статьи, может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

9. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.


10. Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов.

11. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:

1) проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;

2) проводят проверку соответствия
проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

(в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)


3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

12. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции.

13. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

(в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)


14. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

15. Выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченными на выдачу разрешения на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления без взимания платы. В течение трех дней со дня выдачи разрешения на строительство указанные органы направляют копию такого разрешения в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, в случае, если выдано разрешение на строительство объектов капитального строительства, указанных в части 3 статьи 54 настоящего Кодекса, или в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, в случае, если выдано разрешение на строительство иных объектов капитального строительства.

(часть пятнадцатая в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

КонсультантПлюс: примечание.

Приказом Минрегиона РФ от 19.10.2006 N 120 утверждена Инструкция о порядке заполнения формы разрешения на строительство.

КонсультантПлюс: примечание.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.01.2005 N 40 (ред. от 29.12.2008) форму разрешения на строительство устанавливает Министерство регионального развития Российской Федерации.

КонсультантПлюс: примечание.

О форме разрешения на строительство см. Постановление Правительства РФ от 24.11.2005 N 698.


16. Форма разрешения на строительство устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Положения части 17 статьи 51 применяются также в отношении указанных в ней объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в действие Градостроительного кодекса РФ (Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ).


17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;


(в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)


2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;


(в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)


5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

18. Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8 - 10 и 11.1 части 12 статьи 48 настоящего Кодекса, или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

(в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 210-ФЗ, от 23.11.2009 N 261-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)


19. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

20. Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.

21. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.

22. Порядок выдачи разрешений на строительство на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, может определяться Правительством Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

23. Выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства, сведения о которых составляют государственную тайну, осуществляется в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о государственной тайне.


Об отдельных требованиях, предъявляемых к осуществлению строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, см. статью 3.2 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ.
"

И так теперь русским языком, что про нас тут написано. А пишут тут вот что: "Разрешение на строительство" - это такая бумажка, которая делает законной вашу строительную деятельность на вашем участке. С помощью такой бумажки можно далеко посылать любых интересующихся и требующих. Далее, в нашем случае такую бумажку дают в органах местного самоуправления. Где конкретно, мне предстоит еще выяснить. Но не думаю, что это где-то далеко и страшно.
Дальше самое интересное и смешное - для разрешения на строительство частного дома нужно всего-лишь: Заявление, паспорт (+копию), свидетельство о собственности на участок (+копию) (добавлено позже: возможно еще паспорт БТИ с копией), градостроительный план участка (это где ваш участок в поселке, добавлено позже: вот тут-то и оказалась засада) и план самого участка с помеченным местом под будущий дом (можно карандашом на копии плана из паспорта участка). ВСЕ! Никаких проектов, изысканий и прочей макулатуры! Даже платить за это разрешение не нужно! Проектная документация для частного дома - это чистой воды развод. Этот проект нужен только и только строителям. Если строитель вы - думайте сами о том зачем и какой проект вам нужен.
После сдачи доков ждем 10 дней и получаем результат. Это будет либо разрешение, либо отказ. В случае отказа исправляем оплошности и повторяем попытку. Отдельно хочу сказать про "красные линии" - это границы и различные коммуникации. Нельзя строить или сажать что-то большое и вечное ничего в непосредственной близости к ним. Деталей я сейчас не помню, но в общих чертах по моему нельзя ставить дом ближе, чем на 5 метров к улице и 3 метра до соседнего участка.
Кроме дома, все остальное (гаражи, сараи, теплицы, "дворы", курятники и т.п.) на своем участке можно строить без каких-либо разрешений. Главное соблюдать нормы, вроде красных линий (3 метра до соседей и 5 до улицы) или санитарных расстояний для септиков, стойл и выгребных ям. Иначе соседи могут потребовать сноса в судебном порядке.
Особо меня озадачил пункт №18. Там так мудрено расставлены запятые, что не совсем понятно, что-же требуется индивидуальному застройщику предоставить в течении 10ти дней после получения разрешения. Сведения о площади, высоте и этажности можно и на бумажке ручкой написать. Инженерные сети и т.п. - это явно требования не для индивидуала. А вот еще одну копию плана с помеченным местом будущего дома явно предоставлять надо. В принципе это можно сдать вместе с заявлением на выдачу разрешения.
Ну и напоследок. Строить свой дом можно 10 лет. Если этого не хватит, за 3 месяца до истечения срока можно разрешение это продлить.

В общем, на мой взгляд, страшного тут нету вообще ничего, чтобы обращаться к "профессионалам" на этом этапе.

В следующий раз разберем теорию "сдачи" готового дома. До этого, конечно, еще далеко. Однако нужно быть готовым заранее и не допускать в строительстве ляпов, способных помешать этому процессу.
Высказаться | 4 Высказались | | Ссылка






Пользователь: duvijong
Дата: 2011-04-12 23:18
Тема: (без темы)
Если собираетесь браться за строительство, то важным предметом для консультаций станет - 261 фз. Это поможет избежать лишних проблем в дальнейшем.
Высказаться | Ветвь дискуссии | Ссылка



demon_nn
Пользователь: demon_nn
Дата: 2011-04-15 10:43
Тема: (без темы)
Спасибо конечно за информацию. Вот только она мимо кассы :)

Из приведенного вами закона:
5. Требования энергетической эффективности не распространяются на следующие здания, строения, сооружения:
1) культовые здания, строения, сооружения;
2) здания, строения, сооружения, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации отнесены к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры);
3) временные постройки, срок службы которых составляет менее чем два года;
4) объекты индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящие и предназначенные для проживания одной семьи жилые дома с количеством этажей не более чем три), дачные дома, садовые дома;

5) строения, сооружения вспомогательного использования;
6) отдельно стоящие здания, строения, сооружения, общая площадь которых составляет менее чем пятьдесят квадратных метров;
7) иные определенные Правительством Российской Федерации здания, строения, сооружения.</i>
Высказаться | Уровень выше | Ветвь дискуссии | Ссылка



demon_nn
Пользователь: demon_nn
Дата: 2011-04-15 10:44
Тема: (без темы)
Блин. Форматирование съехало :(.

Вобщем, имеллось в ввиду только 4й пункт.
Высказаться | Уровень выше | Ветвь дискуссии | Ссылка



(без темы) - (Анонимно)
demon_nn
Пользователь: demon_nn
Дата: 2012-04-10 08:46
Тема: Re: Благодарю за информацию
Никак. У меня похоже даже слуха нету.
Высказаться | Уровень выше | Ветвь дискуссии | Ссылка



Навигация:
Блог:
Указатель:
Апрель 2014
Мечты: